La toma de decisiones en el condominio…

Por Óscar Bohórquez Hurtado.-

Junio 07, 2020.

La vida en comunidad se fundamenta en los acuerdos que sus miembros van celebrando.

En el caso de los edificios regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, esos acuerdos constituyen su base fundamental.

Por ello es que yo digo que la naturaleza jurídica de la vida condominial es el régimen contractual.

Ya que el contrato es la convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico del cual se derivan derechos y obligaciones para las partes (Artículo 1.133 del Código Civil).

¿CUÁL ES EL CONTRATO BÁSICO DEL CONDOMINIO?

En el caso de un edificio en propiedad horizontal, el primer acuerdo contractual que regirá la vida entre los futuros copropietarios está constituido por el documento de condominio.

Ese documento contiene las reglas básicas de funcionamiento de la convivencia de esa comunidad constituida por el conjunto de copropietarios.

Así como el contrato de venta está delineado en el Código Civil y el contrato de arrendamiento está regulado en las leyes de arrendamiento inmobiliario, el contrato de condominio (el documento) está delineado, jurídicamente, en la Ley de Propiedad Horizontal.

En la cual se especifican sus requisitos, características, contenido, alcances, limitaciones, reglas para su modificación, etcétera.

¿POR QUÉ SE LLAMA PROPIEDAD HORIZONTAL?

Se la llama HORIZONTAL por contraste con la llamada Propiedad Vertical.

La vertical es la propiedad tradicional, aquella que se derivada del principio jurídico que nos indica que el propietario del suelo, en principio, lo es (también) de todo lo que sobre él se construye, se planta o se siembra (artículo 555 del Código Civil).

En el caso de la propiedad horizontal, los propietarios del suelo (la comunidad de copropietarios), no es la propietaria de lo construido sobre el mismo, sino que coexisten otros propietarios individuales de cada uno de los pisos o apartamentos que forman el edificio.

¿CÓMO SE ALCANZAN LOS ACUERDOS EN EL CONDOMINIO?

Al igual que cualquier otra experiencia vital, la convivencia en el condominio, irán arrojando múltiples situaciones que ameritarán nuevos acuerdos entre sus miembros.

El legislador dispuso mecanismos formales para alcanzar esos acuerdos.

La Ley de Propiedad Horizontal nos indica que lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

Nos aporta un primer mecanismo básico para alcanzar los acuerdos, que es la llamada CONSULTA ESCRITA A LOS PROPIETARIOS.

Sin embargo, la Ley ofrece un mecanismo alternativo y optativo al cual puede acudirse, solo si el administrador lo estima conveniente, o si se lo exigen los propietarios que representen las dos terceras partes del valor atribuido al inmueble, que es la ASAMBLEA DE LOS PROPIETARIOS.

¿EN CUÁLES CASOS LA ASAMBLEA ES INDISPENSABLE?

La Asamblea de Propietarios, el mecanismo alternativo y optativo, que se usa si se considera conveniente, en algunos aspectos se constituye como el mecanismo exclusivo para la toma de ciertas decisiones, como es el caso de la designación de la Junta de Condominio y la designación del Administrador del Condominio. Casos para los cuales, el legislador dispuso expresamente que tales decisiones debían alcanzarse en una asamblea de condominio.

¿CÓMO DEBE HACERSE LA CONSULTA ESCRITA?

La consulta escrita debe ser presentada a los propietarios para que éstos pronuncien, también por escrito, sus respuestas.

El administrador del condominio debe llevar adelante el proceso de la consulta escrita.

La decisión se tomará conforme a la voluntad de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor atribuido al inmueble.

Si la consulta escrita no fuere respondida por el número propietarios necesario para adoptar el acuerdo, dentro de los ocho días siguientes a la fecha en que haya sido consultado el último de los propietarios, la consulta será desierta y debe procederse a una nueva consulta.

En esa segunda consulta, la decisión válida será aquella que represente la voluntad de la mayoría simple de los propietarios que hayan hecho llegar sus respuestas al administrador dentro de los ocho días siguientes a la fecha en la cual el último de los propietarios la hubiere recibido. Siempre que la ley no exija unanimidad o un número calificado superior, como es el caso de las mejoras en el edificio, las cuales requieren el consentimiento de los propietarios que representen el 75 % del valor atribuido al inmueble conforme al porcentaje de condominio.

¿CUÁLES SON LAS OTRAS FORMALIDADES NECESARIAS DE LA CONSULTA ESCRITA?

Una vez alcanzado el acuerdo entre los propietarios, es necesario que el administrador:

1.       comunique a todos los propietarios, el resultado de la votación,

2.       que lo asiente en el Libro de Acuerdos de los propietarios,

3.       y finalmente, deberá conservar los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

 ¿CUÁL ES LA FORMA DE CELEBRAR LAS ASAMBLEAS?

En el caso de ser necesario, o bien cuando fuere escogido voluntariamente como mecanismo para alcanzar los acuerdos de los propietarios, el administrador o quien haga sus veces (la junta de condominio) pueden convocar a la asamblea de propietarios.

Ésta deberá ser convocada por medio de aviso publicado en un periódico que circule en la localidad en la cual esté el edificio, con tres días de anticipación por lo menos.

Deben realizarse en el edificio y ser presididas por el presidente de la Junta de Condominio o la persona que la asamblea designe en el momento.

Si a la celebración de la asamblea no concurre el número de propietarios necesarios para tomar la decisión, 75% en caso de tratarse de una mejora, 100% en caso de tratarse de la modificación del documento de condominio, o las dos terceras partes en cualquier otro caso, entonces habrá que realizar una nueva consulta.

Esa nueva consulta habrá que hacerla conforme a lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es el que detalla la consulta escrita a los propietarios.

¿ES PROCEDENTE CONVOCAR LA ASAMBLEA PARA VARIAS HORAS DIFERENTES?

Es muy usual que en los condominios se publiquen avisos de convocatoria a asambleas, indicando que para una hora es la primera convocatoria, otra hora para la segunda y otra más tarde para la tercera convocatoria.

Salvo que el documento de condominio particular o el reglamento de condominio prevean esa posibilidad, yo entiendo que no es procedente válidamente.

Cuando a la asamblea de propietarios no concurre el número de propietarios mínimo para integrar el quorum, se podría iniciar de nuevo el proceso de convocatoria para una nueva y distinta asamblea, aunque tenga la misma agenda.

¿SE PUEDE HACER LA CONSULTA POR MEDIOS ELECTRÓNICOS?

Conforme a la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, los mensajes transmitidos y recibidos mediante medios electrónicos son plenamente válidos legalmente, siempre que se cumplan algunos requisitos.

Como en el caso de la consulta en propiedad horizontal no se requiere documento autenticado, ni registrado, sino que basta que sea un documento privado simple, entonces no hace falta mayor formalidad jurídica.

¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DE LOS MENSAJES ELECTRÓNICOS?

El artículo 8 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas nos indica:

1.       Que la información que contengan pueda ser consultada posteriormente.

2.       Que conserven el formato en que se generó, archivó o recibió o en algún formato que sea demostrable que reproduce con exactitud la información generada o recibida.

3.       Que se conserve todo dato que permita determinar el origen y el destino del Mensaje de Datos, la fecha y la hora en que fue enviado o recibido.

En nuestra próxima entrega continuaremos desarrollando el tema de los acuerdos en el condominio y sus impugnaciones.

Hasta entonces.